10 вещей важных для градостроительной деятельности

Данная статья навеяна статьей 10 вещей, которые важны для будущего недвижимости Переход от постепенных цифровых изменений к системной трансформации, основанной на искусственном интеллекте

Индустрия недвижимости развивается:

От недвижимости как продукта к недвижимости как услуге От проектного замысла к доказательствам эксплуатации От человека ИЛИ машины к человеку И машине От удовлетворения потребностей к возникновению желаний От предоставления пространства до повышения производительности В начале 2022 года я написал презентацию "10 вещей, которые важны для будущего недвижимости". Позже в том же году был выпущен ChatGPT, и с тех пор об искусственном интеллекте говорит весь город. Я пересматриваю свои "10 вещей", чтобы посмотреть, изменилось ли что-нибудь фундаментально.

Ответ может быть как "да", так и "нет". Некоторые темы получили развитие, в то время как другие получили новые "сверхспособности". По сути, сегодня речь идет не столько о постепенных цифровых изменениях, сколько о системных преобразованиях, основанных на искусственном интеллекте.

10 смен с первого взгляда Устойчивое развитие → Прозрачная, измеряемая эффективность Интеллектуальная → гарантированная автоматизация Гибкость → Адаптируемость + защита от хрупкости активов Синергия Человек + машина → Человек + агент Производительность → Умножение + суперкоманды Хорошее самочувствие → Когнитивный комфорт Навыки → Свободное владение искусственным интеллектом + здравый смысл Бренд → Гиперперсонализация Сети → Управление экосистемой Инновации → Создание большего экономического пирога Эти изменения взаимосвязаны: прозрачность операционной деятельности позволяет измерять производительность; когнитивная инфраструктура обеспечивает эффективность взаимодействия человека и искусственного интеллекта; модели предоставления услуг отражают конечную ценность. Рассматривайте их как систему, а не как контрольный список.

Давайте посмотрим на это с трех точек зрения.

ЧАСТЬ I: ИМПЕРАТИВ ИЗМЕРИМОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ (Почему традиционные показатели недвижимости больше не отражают ценность)

Следующие три темы отражают переход от проектных намерений к практическим доказательствам. Они определяют, переживет ли ваш актив десятилетие. Все, что следует за ними, определяет, будет ли он процветать.

1. Устойчивое развитие (2022) → Устойчивое развитие и прозрачная деятельность Спустя три года после того, как "экологичность" стала ключевой темой, стало ясно, что экологическая чистота вышла из-под контроля. Многие добродетели, свидетельствующие о том, что мы поступаем правильно, были замечены только за тем, что они были таковыми. За этим не стоит никакого реального значения. К сожалению, это дало воинам культурных войн свободу осуждать все движение за экологичность, и, как мы все видели, быть "зеленым" многими воспринимается скорее как порок, чем как добродетель. В результате многие корпоративные лидеры в настоящее время стремятся к тому, чтобы их не беспокоило устойчивое развитие, как к новой реальности. ​ Но реальность есть реальность, и устойчивость нельзя игнорировать. Что сейчас необходимо, так это меньший интерес к проектному замыслу - ожидаемым эксплуатационным характеристикам здания, основанным на его проектных предположениях, моделях и спецификациях, до того, как оно будет заселено или введено в эксплуатацию, - и гораздо больший акцент на реальности эксплуатации. Мы знаем, что это здание "должно" функционировать соответствующим образом, но так ли это на самом деле? The Better Buildings Partnership написали о том, как ‘фактические энергетические показатели не имеют никакой корреляции с EPC-рейтингами офисных зданий, поэтому

нам нужно больше оценок в стиле NABERS:

Где вам воздают должное не за обещания, а только за проверенную работу. Где сертификаты переходят от “прогнозируемых” к “измеряемым”. Где модели оценки меняются с EPC на кВтч/м2, co₂/м2 и т.д Где требования к интеллектуальному строительству должны поддаваться аудиту. Где требования к экологичности должны быть подтверждены с помощью счетчиков. Где адаптивность должна быть продемонстрирована на практике, а не просто указана в техническом задании по дизайну. И нам необходимо направить капитал и провести комплексную проверку в этом направлении, а также предусмотреть ценовую неопределенность в отношении эффективности со скидками 10-20%, поощряя при этом доказанное операционное превосходство. Т.е. мы должны вкладывать свои деньги в то, о чем говорим. Докажите это или пострадаете от последствий.

2. Smart (2022) → Надежная автоматизация ("Новое умное здание") То же самое относится и к понятию "умный". Необходимо повысить ценность не "наличия датчиков", а "наличия проверяемых, кибербезопасных систем, которые доказывают, что они обеспечивают заявленные результаты”.

Мы должны сделать проверяемые интегрированные платформы данных о зданиях новыми базами данных для институционального финансирования, рассматривая непроверяемые требования к эффективности как недостающие финансовые отчеты.

Представьте себе здание с полностью интегрированными, поддающимися аудиту информационными системами: каждый датчик, каждая система, каждый показатель производительности доступны для мгновенной проверки. Комплексная проверка, на которую в настоящее время уходят недели при сборе данных сомнительного происхождения, дает мгновенный доступ к криптографически проверенной истории операций. Именно это означает "надежная автоматизация": не просто датчики, а прозрачные, защищенные от несанкционированного доступа данные о производительности, которые здания могут предоставлять по запросу. Это то, что нам действительно нужно.

3. Гибкость + жизнестойкость (2022) → Гибкость + Адаптивность + Защита от хрупкости В 2022 году было ясно, что недвижимость должна быть гибкой и устойчивой, но сейчас, в 2025 году, мы, похоже, живем в мире, где "никто не знает, что будет дальше". Поэтому нашим зданиям грозит быстрое устаревание, если они спроектированы для одноразового использования и/или с ограниченной гибкостью. Адаптивность в настоящее время является измеримым финансовым активом. ​ Таким образом, нам необходимо четко оценить и спроектировать структурную и системную адаптивность и, возможно, принять тот факт, что потребуется 5-8% дополнительных капитальных вложений для защиты от гораздо большего снижения стоимости, если будущее сложится неожиданным образом, что практически неизбежно. ​ Нассим Талеб ввел в обиход выражение "антихрупкая", которое означает систему, которая становится сильнее под воздействием нестабильности, потрясений или стрессовых факторов. Не эластичная, не надежная, но улучшающаяся под воздействием стресса. ​ В сфере недвижимости это означает изменение нашего мышления от стабильного, предсказуемого, одноразового и оптимизированного для среднестатистического случая к структурному, операционному и экономичному проектированию, позволяющему адаптироваться. За то, чтобы быть недвижимостью, которая становится все более ценной в условиях непредсказуемости мира. Поэтому нам нужны здания, которые можно быстро и дешево реконструировать при изменении потребностей. Подумайте о длинных пролетах, неплотно прилегающих плитах перекрытия, модульных сервисах, избыточной мощности и стояках, съемных перегородках, доступной инфраструктуре. Нестабильность становится возможностью (новое использование, новые планировки, новые сегменты арендаторов), а не угрозой.

ЧАСТЬ II: МНОЖИТЕЛЬ ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТИ ТРУДА ЧЕЛОВЕКА (Как работает ИИ, изменяющий форму, и что должны делать здания)

Эти четыре темы затрагивают фундаментальный вопрос: что происходит внутри вашего здания, чего не могло бы произойти в другом месте? Поскольку работа становится независимой от местоположения, только здания, которые явно повышают производительность человека и искусственного интеллекта, оправдывают высокие цены.

4. Человек + машина (2022) → Синергия человека + агента + искусственного интеллекта Спустя три года после революции в области генеративного ИИ работа перестраивается вокруг команд "человек+ИИ". В 2022 году мы много говорили о людях и машинах, но в основном как об отдельных сущностях. Сегодня становится все яснее, что мы движемся к миру, где люди и машины будут работать вместе гораздо более слаженно, скорее как киборги, чем как кентавры. Мы вступаем в эпоху "Агента-босса", когда у каждого из нас будет ряд виртуальных "агентов", которыми он будет руководить.

В этом мире инфраструктура когнитивной поддержки становится такой же важной, как и физическая инфраструктура.

Что это значит? Подумайте об этом так;

Физическая инфраструктура поддерживает тела. Когнитивная инфраструктура поддерживает умы.

Исторически сложилось так, что офисы были оптимизированы для размещения рабочих столов, освещения, систем кондиционирования, лифтов, конференц-залов и прочих удобств. Но в мире, основанном на искусственном интеллекте, пространство отличает не его физическое расположение, а то, насколько хорошо оно позволяет мыслить, принимать решения, сотрудничать и создавать рабочие процессы, дополненные ИИ. Именно к этому относится “инфраструктура когнитивной поддержки”: пространства, системы и условия, которые повышают эффективность работы человека и искусственного интеллекта. ​ Таким образом, здание должно быть способно выдерживать исключительные условия окружающей среды (IAQ, высокоэффективная акустика, циркадное освещение и т.д.) И обеспечивать встроенную цифровую инфраструктуру/инфраструктуру искусственного интеллекта. Это означает гарантированную высокоскоростную пропускную способность, низкую задержку, плавное переключение устройств, локальные вычислительные или периферийные среды для чувствительных моделей, безопасный доступ к данным в системах зданий, интеграцию с BMS, платформами арендаторов и цифровыми двойниками. ​ Компании, готовые и способные платить повышенную арендную плату в будущем, будут использовать искусственный интеллект, поэтому наши здания должны стать физическим базовым уровнем для операционных систем искусственного интеллекта этих организаций.

5. Производительность (2022) → Увеличение производительности + Суперкоманды Производительность - это область, которая с 2022 года стремительно растет. Искусственный интеллект пока не отражается на показателях производительности в стране, но мы видим множество примеров того, как первые разработчики добиваются очень значительного индивидуального роста производительности. GitHub сообщает, что разработчики, использующие Copilot, на 55% быстрее завершают работу; проверка юридических документов в фирмах-новичках сократилась на 70-80%; автоматизация обслуживания клиентов показывает увеличение производительности на 40-60% при масштабировании.

Трудно придумать неоспоримые причины, по которым это не распространилось бы более широко среди "работников умственного труда’.

В том же ключе недавнее исследование Эрика Бриньолфссона, профессора Стэнфорда, показывает, что в сфере интеллектуальных работ начального уровня, которые в наибольшей степени подвержены автоматизации с помощью ИИ, наблюдается заметное замедление роста числа сотрудников. Хотя макроэкономические факторы усложняют распределение, эта закономерность согласуется с ранними гипотезами о перемещении.

Это дает представление о том, к чему все это приведет. Рассмотрим два возможных сценария, связанных с недвижимостью:

(1) Компаниям требуется значительно меньше места, или (2) Компании достигают тех же целей с меньшими командами.

И то, и другое снижает спрос на офисные помещения.

Хотя кажется очевидным, что помещения премиум-класса для высокопроизводительных сотрудников остаются ценными и пользуются большим спросом, несомненно, что при определенном уровне производительности компаниям потребуется меньше сотрудников. ​ Это означает, что мы должны подготовиться к сокращению спроса на 15-25% в секторах с высокой нагрузкой, переориентировавшись с предоставления площадей на повышение производительности и разработав модели ценообразования, ориентированные на конечный результат, которые учитывают производительность, а не площадь. ​ Продажа за квадратный фут приведет к недооценке самого лучшего помещения.

6. Здоровье + благополучие (2022) → Хорошее самочувствие + Когнитивный комфорт Все вышесказанное означает, что нам необходимо уделить особое внимание принципу "Здоровье + благополучие". Мы давно знаем, что качество окружающей среды в помещениях напрямую влияет на когнитивные способности, но исторически сложилось так, что большинство жильцов беспокоились не только об этом. Но в гораздо более агрессивном деловом мире, где искусственный интеллект опосредован, "когнитивный комфорт", вероятно, станет ключевым фактором успеха бизнеса, поскольку он влияет на производительность сотрудников гораздо более непосредственно, чем до сих пор. Таким образом, здания, которые значительно улучшают концентрацию внимания, процесс принятия решений и умственную выносливость, оправдывают высокие цены. Это уже не удобство, а основное ценностное предложение.

7. Навыки (2022) → Свободное владение ИИ + здравый смысл Все это означает, что акцент, который мы сделали в 2022 году на "навыках", был правильным, но нуждается в корректировке в свете развития искусственного интеллекта.

Индустрия недвижимости сталкивается с кризисом профессиональных навыков. Традиционных знаний в области "недвижимость + электронные таблицы" недостаточно, не в последнюю очередь потому, что большая часть этой работы будет коммерциализирована, если не будет полностью автоматизирована. В будущем нам понадобятся люди с очень сильными человеческими качествами, исключительным критическим мышлением, способностью прорабатывать и решать сложные, нестандартные задачи, а также с достаточными знаниями в области обработки данных, чтобы иметь возможность создавать вышеупомянутых "агентов", с которыми мы будем работать, и курировать их.

Это требует как повышения квалификации персонала, обучения существующих сотрудников рабочим процессам, дополненным ИИ, так и нетрадиционного найма сотрудников из смежных секторов. Фирмы, не обладающие возможностями, основанными на ИИ, сталкиваются с конкурентным давлением в течение 2-3 лет, поскольку первые пользователи добиваются преимуществ в производительности, которые со временем усиливаются. Борьба за таланты смещается с "экспертизы в сфере недвижимости" на "экспертизу в сфере недвижимости + свободное владение искусственным интеллектом + дизайн-мышление". Компании, которые не сразу осознают это, окажутся неспособными конкурировать ни за таланты, ни за мандаты.

Если здания могут демонстрировать высокую производительность (часть I) и обеспечивать продуктивность человека и искусственного интеллекта (часть II), как они обеспечивают эту ценность? С помощью моделей предоставления услуг, которые переходят от продукта к платформе.

ЧАСТЬ III: МОДЕЛЬ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ УСЛУГ (Как недвижимость конкурирует, когда площадь необязательна)

Эти три темы отражают переход от недвижимости как продукта к недвижимости как услуге. Они определяют пожизненную ценность клиента, которая теперь имеет большее значение, чем срок аренды.

8. Брендинг / Опыт (2022) → Гиперперсонализация + Ориентированный на человека опыт Идея о том, что бренд - это нечто, за что стоит зацепиться, была относительно новой в 2022 году. На протяжении большей части моей карьеры мантрой всегда было "нельзя брендировать недвижимость". Это всегда казалось мне странным, но в индустрии это воспринималось как евангелие. Появление WeWork (независимо от конечного результата), а затем удаленная и гибридная работа от Covid с турбонаддувом, наконец, забили гвоздь в крышку этого гроба. Конечно, вы могли бы брендировать недвижимость - и брендированная недвижимость была тем, чего на самом деле хотели люди. "Стремление к качеству" - это прежде всего бренд. ​ Благодаря возможностям генеративного искусственного интеллекта сегодня брендинг может быть гиперперсонализирован, а пространства могут быть адаптированы для отдельных людей гораздо более детально, чем считалось ранее. Фактически, по мере того, как искусственный интеллект все чаще справляется с рутинной работой, подлинное человеческое общение становится премиальным предложением - тем, что я назвал #HumanIsTheNewLuxury: непреложная ценность присутствия в одном месте, когда креативность, здравый смысл и прозорливость имеют наибольшее значение. Компании, занимающиеся недвижимостью, конкурируют за дифференциацию опыта, а не за местоположение или технические характеристики, что вполне может стать новой нормой.

Таким образом, нам необходимо выделять гораздо больше средств на кураторство, программирование и гостиничный бизнес, что позволит создать обоснованную дифференциацию бренда.

9. Взаимоотношения, сети, экосистемы (2022) → Управление экосистемами + Сообщество В 2022 году стало ясно, что каждый из нас, работающих в сфере недвижимости, должен упорно трудиться над построением отношений, сетей и экосистемы из других людей и компаний, с которыми мы могли бы сотрудничать, чтобы предоставлять полный спектр продуктов и услуг, востребованных нашими клиентами. В 2025 году и в последующий период эта тенденция будет расширяться и углубляться.

Мы все чаще будем стремиться к тому, чтобы недвижимость, в которой мы работаем или которую посещаем, стала частью этого процесса. Поскольку необходимость находиться в офисе пять дней в неделю становится все менее актуальной, мы хотим получать от этого больше пользы. Кто еще здесь есть, к каким услугам можно получить доступ, какие возможности открываются благодаря близости к другим людям? В эту эпоху активация пространства становится больше похожей на управление пространством.

Здание и те, кто им управляет, должны понимать, кого они пытаются привлечь и как они могут помочь им делать то, чего они не смогли бы сделать в другом месте. В этом заключается идея "Real estate as Maven" - пространство становится средством установления связей. Здание становится местом, где можно найти партнеров. ​ Поэтому значительный бюджет должен быть направлен на организацию совместных мероприятий и создание возможностей для активного объединения людей. Чем интересуются люди, каковы их мотивы, что им нужно знать и с кем им нужно встретиться. ​ Это похоже на масштабное "расширение бренда" недвижимости, но тогда недвижимость должна вызывать у людей желание быть там. Им это больше не нужно.

10. Инновации (2022) → Инновации + "Увеличение доли рынка’ Наконец, потребность в инновациях, которая по праву считается ключевой целью на 2022 год, стала значительно более важной. Как упоминалось ранее, при заданном уровне производства предприятиям, несомненно, потребуется меньше людей. Таким образом, нам абсолютно необходимо активно работать над "созданием большего пирога’.

Без инноваций и создания новых продуктов и услуг мы окажемся в довольно мрачном положении, когда многие люди будут испытывать нехватку средств или останутся без работы. Постепенных улучшений недостаточно. Отрасли нужны настоящие инновации для создания новой ценности (а не просто для сохранения существующей ценности). Нам нужно строить! ​ Искусственный интеллект - это ошибка и особенность всего этого. Возможно, он не устранит многие рабочие места полностью, но это будет означать, что каждая работа будет перенастроена, и каждый человек сможет выполнять гораздо больше. Таким образом, рабочие места исчезнут. С другой стороны, каждый из нас получает интеллектуальную мощь, превосходящую наши самые смелые мечты. Стоимость интеллектуальных ресурсов стремится к нулю, и это потенциально дает всем нам сверхспособности. В нашем распоряжении есть беспрецедентные инструменты для инноваций. Разговоры о компаниях с миллиардным капиталом, состоящих из одного человека, могут показаться преувеличенными, но у нас определенно есть доступ к возможностям, которые позволяют нам добиваться гораздо больших результатов.

Недостатком, однако, является то, что мы должны делать все, что в наших силах. Единственный путь вперед для обществ в мире, основанном на ИИ, - это удвоить усилия по внедрению инноваций и создать мир таким, каким мы хотим его видеть. В противном случае нам будет навязан мир, который нам может на самом деле не понравиться.

Вывод По прошествии трех лет фундаментальные показатели не изменились, но темпы роста превысили те, к которым привыкла большая часть отрасли.

Эти десять тем не являются отдельными тенденциями; они образуют взаимосвязанную систему. Здания, которые не могут доказать свою эффективность в эксплуатации, не продержатся достаточно долго, чтобы конкурировать за повышение производительности. Здания, в которых задействованы человек и искусственный интеллект, но цена зависит от площади, позволят арендаторам получить всю выгоду. Модель предоставления услуг работает только в том случае, если она опирается на поддающуюся измерению инфраструктуру.

Сроки сокращаются: к 2027 году прозрачность операционной деятельности станет решающим фактором. К 2030 году произойдет сокращение производственных площадей за счет повышения производительности - сокращение спроса в секторах с высокой экспозицией на 15-25%. Для трофейных активов появляются модели ценообразования, основанные на результатах, в то время как товарные запасы подвергаются структурному устареванию.

Неопределенность существенна, но направленность достаточно ясна, чтобы уже сейчас можно было занять оборонительную позицию.

Отрасль стоит перед выбором: совершенствовать операционную деятельность, чтобы получать прибыль в мире, трансформированном искусственным интеллектом, или конкурировать в качестве поставщиков товаров на сокращающемся рынке. Организации, создающие измерительную инфраструктуру, модели ценообразования, ориентированные на конечный результат, и подлинные инновационные возможности сегодня, позиционируют себя как надежные преимущества завтра.

Эти десять факторов важны, потому что они определяют границу между сегодняшней структурой отрасли и реалиями завтрашнего рынка.

Десятилетие расплаты началось. Расположитесь соответственно.

ПЕРЕШЕЛ К ТЕБЕ

Начните с аудита трех вещей: как вы измеряете производительность, как ваши здания позволяют работать человеку и искусственному интеллекту и как ваша бизнес-модель отражает ценность, которую вы создаете.